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央行周四理監事會後再次祭出打房新措施,同時房地合一2.0版也已在立法院審議,準備拚本會期通過。雖然得到外界不少肯定,但也有批評認為造成「反效果」。到底效果如何?
房地合一2.0版的重點有2個:一個是把要課高稅率(35-45%)的所謂短期進出,從原先的2年內提高為5年內;另一個是把法人短期買賣房地產不用課高稅率的漏洞堵住。
至於央行的新打房措施,重點在針對公司法人購置住宅貸款、自然人持有多戶房貸、高價住宅以及工業區閒置土地抵押借款四大類貸款,祭出更嚴厲的信用管制措施;例如公司法人購置住宅貸款最高成數一律降至4成,自然人第3戶以上房貸降為5.5成、第4戶以上房貸限貸5成等規定,且均無寬限期。
因此,整個打房的重點與主軸,一個是加重短期進出的投資客之稅賦,炒房當然有成本、也有風險,如果一本萬利、獲利豐厚,必然讓全民競折腰加入炒房行列,房價會被炒到更高;高稅賦讓其獲利減少,藉此減少炒房者的誘因。另一個是斬斷(或至少減少)炒房者的金源,大概沒幾個投機客是完全用自有資金炒房,炒房者都需要貸款,藉此加大其炒房能力與槓桿,央行的信用管制就是要減少投機客手上的彈藥,同時提高參與炒房盛會的門檻。
這些措施有沒有效果?一定有效果,因為這波房價再次上揚,重要的動力就是投資客重回市場,因此縱然有疫情干擾、薪資停滯,房價仍上漲,而且不少區域已超越前波高點。政府各項針對投資客的打房措施,只要能減少投資客的「熱情與貢獻」,就能收到打房效果。從各地房市降溫、業界指來客率少了35%等來看,效果是有。
不過,有效果不代表房價就不漲或甚至會下跌。因為,房市回春、房價上揚,不是單純投資客增加的因素而已。
中美貿易戰3年前開始,兩國越打越烈,即使改朝換代也沒歇手跡象,台商回流購地投資,雖然初期以廠房工業區土地為主,但也同時會帶動住宅價格與景氣,同時也會有新增的住宅需求。
此外,政府以租稅大赦吸引台商資金滙回,雖然訂法禁止資金馬上投資房地產,不過還是有一定比例不受限,同時5-7年的限制時間過後即無限制,這些資金投入房地產,既有投機因素、亦有自住需求,如果這部份的力量夠大,房價還是會有上漲的動力。
這波政府打房力道不可謂不重,但萬一還是壓不住房價,政府可能要作好再加重力道、囤房稅上路,同時更從供給面著手的準備。例如,修法後持有2年賣出的資本利得稅率45%、持有2-5年內賣出的稅率35%,確實不可謂不輕,但如果無效政府是否敢再提高到60%?這種「社會主義式」的超商稅率大概非挨罵不可,但別忘了,在雷根之前,最是資本主義的美國,個人最高稅率曾達80-90%,60%、甚至70%,未必就那麼「社會主義式」。而這次未推的囤房稅,也有必要考量如何處理稅基問題讓其上路。
當然,除了在制度面、金融面與稅賦方面杜絕炒房的誘因外,從供需面著手更是治本之道。這幾年從中央到地方拚命興建各種名目住宅,如合宜住宅、社會住宅、公共住宅等,是一種方式,但政府找地不易、不少公宅地處偏遠,蓋了能紓解多少需求,大有疑問。治本的方式,還是要從從城鄉發展、產業區位著手,這點能作好,高房價問題大半就解決了。
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